Urban Operation

A Prefeitura do Rio criou a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), instituída pela Lei Complementar 102/2011, para gerir e fiscalizar a revitalização. Dentre as obras contratadas estão a construção e renovação das redes de infraestrutura urbana (água, saneamento, drenagem, energia, iluminação pública, gás natural e telecomunicações), demolição dos 4.790 metros do Elevado da Perimetral e substituição do sistema viário atual por um novo conceito de mobilidade urbana que implanta novas vias, com destaque para as vias Expressa e Binário do Porto, 17 Km em ciclovias e grandes áreas para pedestres. Com a conclusão das intervenções, novo padrão de qualidade dos serviços urbanos começa a ser prestado, como, por exemplo, coleta seletiva de lixo e iluminação pública eficiente e econômica.

A operação urbana consorciada é um recurso previsto no Estatuto das Cidades (Lei Federal nº 10257/2001) para recuperação de áreas degradadas. Para conseguir recursos para a operação urbana, a prefeitura aumentou o potencial de construção de imóveis da Região Portuária, área que atrai a atenção de investidores do setor imobiliário para projetos comerciais e residenciais. Interessados em explorar esse potencial devem comprar Certificados de Potencial Adicional Construtivo (Cepacs), títulos usados para custear operações urbanas que recuperam áreas degradadas nas cidades. Todo o valor arrecadado com a venda dos Cepacs é obrigatoriamente investido na requalificação da região, inclusive áreas de preservação em que os imóveis não podem ter aumento de potencial. Além disso, pelo menos 3% da venda dos Cepacs são obrigatoriamente investidos na valorização do patrimônio material e imaterial da área.

Com modelagem econômica baseada no desenvolvimento imobiliário, a operação urbana sofreu efeitos da crise nacional do mercado. A expectativa de venda dos Cepacs não atingiu a meta traçada no período de concepção da operação urbana, quando a economia nacional registrava números otimistas pré-crise. Este movimento teve impacto sobre o equilíbrio econômico e financeiro do Porto Maravilha comprometendo a regularidade dos repasses do FIIPM, que declarou iliquidez desde 2016 – falta de dinheiro em caixa. Em nome da Prefeitura do Rio, a Cdurp avança na negociação de soluções para o impacto da iliquidez com os agentes envolvidos.

O Fundo já investiu na Região Portuária do Rio de Janeiro R$ 5 bilhões dos R$ 10 bilhões previstos para os 15 anos de contrato. Desde 2018, serviços municipais estão sob responsabilidade da Cdurp com o apoio de secretarias e empresas municipais.

• Cepac, que negócio é esse?– Cepac é a sigla para descrever Certificados do Potencial Adicional de Construção, títulos usados para financiar Operações Urbanas Consorciadas que recuperam áreas degradadas nas cidades.- Potencial de construção é a quantidade de metros quadrados que se pode construir em determinado terreno, representada nos andares e na altura do prédio e metragem. A Lei que cria a Operação Urbana Porto Maravilha define um aumento do potencial de contrução, que varia em função do setor (conforme mapa). Para utilizar o Potencial Adicional de Contrução os interessados devem comprar Cepacs.

  – O dinheiro da venda dos Cepacs paga as obras e os serviços da Operação Urbana Porto Maravilha nos 5 milhões de m².

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• – A quantidade de Cepacs de cada empreendimento varia com a localização do projeto e o tipo de utilização. Para imóveis residenciais são necessários menos Cepacs do que para não-residenciais. Em determinadas áreas, a diferença pode variar em até 50% na quantidade. Com isso, há o estímulo a uma ocupação mista e ao aumento do número de moradores.- As áreas preservadas, de morro e franja de morro não podem sofrer modificação, ou seja, não têm potencial adicional de construção. A altura dos prédios é limitada e não altera o projeto Sagas, que preserva os patrimônios arquitetônico e cultural dos bairros da Saúde, Gamboa e Santo Cristo.

  – Este instrumento foi criado pela Lei Federal 10.257/2001, mais conhecida como Estatuto da Cidade, com o objetivo de possibilitar o financiamento de grandes obras previstas em Operações Urbanas, sem que o município precise utilizar recursos vinculados ao orçamento municipal, tendo sido regulado pela Instrução 401/03 da CVM – Comissão de Valores Mobiliários.

  – Com a emissão dos Cepacs são gerados os chamados “direitos adicionais de construção” nas áreas definidas pelas Operações Urbanas. A Lei Municipal Complementar 101/2009 amplia o potencial construtivo na área. Para fazer uso desse benefício, o proprietário precisa comprar Cepacs, que são emitidos pela prefeitura. O dinheiro arrecadado é vinculado ao investimento em infraestrutura na região. É uma técnica de financiamento de renovação urbana a partir do próprio valor criado na operação, que não onera o orçamento público.

  – Para adquirir o CEPAC não é preciso ser proprietário de terrenos e nem mesmo ter que adquirir um imóvel na área da Operação Urbana, mas caso venha a ser titular de imóvel no local poderá aumentar a área construída ou alterar o seu potencial de utilização.

MOBILIDADE URBANA

O Porto Maravilha muda totalmente o conceito de mobilidade urbana na Região Portuária e no Centro. O novo sistema privilegia o transporte público coletivo, valoriza a ideia de morar perto do trabalho, cria mais espaços para pedestres, implanta ciclovias, contempla recursos de acessibilidade e integra os meios de locomoção na área. No plano de mobilidade em implantação na Cidade do Rio de Janeiro, o transporte público ganha prioridade e planejamento. Mais que isso, passa a ser centrado na conexão inteligente entre os modais. Com rede de 28 Km, o Veículo Leve sobre Trilhos (VLT) integra todos os meios de transporte do Centro e da Região Portuária – barcas, metrô, trem, ônibus, rodoviária, aeroporto, teleférico, terminal de cruzeiros marítimos e, futuramente, o BRT Transbrasil.