Depois de seis anos sem vender Cepacs, mercado volta a apostar na Região Portuária
A região portuária do Rio ganhará a primeira torre residencial na Praça Marechal Hermes, bairro do Santo Cristo. Serão 470 unidades nesta primeira fase de construção e, na sequência, mais duas fases totalizando três torres de vinte andares e 1.224 apartamentos com valor entre R$ 240 mil e R$ 450 mil. A construtora Cury quebrou um hiato de seis anos sem negociação de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) no Porto Maravilha. A venda dos Cepacs é parte fundamental na modelagem financeira que paga as obras e serviços da Operação Urbana Consorciada.
Empreendimento será erguido em terreno na Praça Marechal Hermes, no bairro do Santo Cristo
O presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), Gustavo Guerrante, comemora o retorno dos investimentos do Mercado Imobiliário na região. “Desde janeiro percebemos o mercado olhando novamente para cá. A negociação destes Cepacs depois de tanto tempo é o pontapé para a retomada do Porto Maravilha como a população e os investidores um dia conheceram”, projeta. E completa: “O fato de terem sido comprados para o primeiro residencial da área é ainda mais simbólico. Estamos, enfim, caminhando para a tão sonhada ocupação da região portuária com pessoas 24 horas por dia”.
A ocupação do Porto Maravilha com empreendimentos residenciais é tema que permeia a revitalização da área desde sua concepção. Até hoje apenas edifícios comerciais foram erguidos na região. Atualmente a taxa de ocupação destes prédios de alto padrão é de 70%, com forte movimento de locações concentrado principalmente em 2019. Mas isso traz circulação de pessoas apenas em horário comercial. Já empreendimentos residenciais fixam pessoas em tempo integral no local, além de atraírem mais serviços e maior sensação de segurança.
As obras do Porto Maravilha hoje estão com 87,77% de sua execução total – o que inclui grandes intervenções como a demolição do Elevado da Perimetral, construção dos túneis subterrâneos, da Orla Conde e do Museu do Amanhã. Além disso, a revitalização inclui ampliação das redes de infraestrutura que, ao alcançar 100%, eleva a capacidade de comportar até 400 mil pessoas morando no porto.
Negociação de Cepacs após seis anos
O Fundo de Investimentos Imobiliários Porto Maravilha (FIIPM), administrado pela Caixa, comprou todos os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) em leilão de lote único em 2010. A partir daí, quem negocia com o mercado é o FIIPM que, por contrato, fica responsável por repassar a verba para pagar a Operação Urbana Porto Maravilha. O FIIPM não vendia Cepacs desde abril de 2015 até fechar negócio com a Cury. Ao todo são mais de 23 mil certificados envolvidos na operação para construção das três torres divididos em dois lotes.
Entenda o que são os Cepacs
Cepac é a sigla para descrever Certificados de Potencial Adicional de Construção, títulos usados para financiar Operações Urbanas Consorciadas que recuperam áreas degradadas em cidades.
Potencial de construção é a quantidade de metros quadrados que se pode construir em determinado terreno, representada na quantidade de andares, na altura do prédio e na metragem. A Lei que cria a Operação Urbana Porto Maravilha define um aumento do potencial de construção, que varia em função do setor (no máximo 150m). Para utilizar o Potencial Adicional de Construção os interessados devem comprar Cepacs.
O dinheiro da venda dos Cepacs paga as obras e os serviços da Operação Urbana Porto Maravilha nos 5 milhões de m².
A quantidade de Cepacs de cada empreendimento varia com a localização do projeto e o tipo de utilização. Para imóveis residenciais são necessários menos Cepacs do que para não-residenciais (comerciais). Em determinadas áreas, a diferença pode variar em até 50% na quantidade. Com isso, há o estímulo a uma ocupação mista e ao aumento do número de moradores.
Texto e Foto: Bruno Bartholini